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Sous-location illicite : comment le bailleur peut-il agir ?

La sous-location illicite peut exposer un bailleur à des difficultés importantes, notamment lorsqu’un locataire propose le logement sur une plateforme de location de courte durée sans autorisation. Mais comment établir la réalité de cette pratique et quels recours envisager ?

Le commissaire de justice peut intervenir pour documenter les faits, notamment par un constat Internet ou des constatations sur place lorsque les conditions le permettent. Ces éléments peuvent aider le propriétaire à préparer ses démarches amiables ou judiciaires.

Sous-location illicite : que dit la loi ?

Pour un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut pas sous-louer le logement sans l’accord écrit du bailleur. Cet accord doit également porter sur le prix de la sous-location.

Le loyer au mètre carré demandé au sous-locataire ne peut pas dépasser celui payé par le locataire principal. Le locataire doit aussi transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et une copie du bail en cours.

Ces règles s’appliquent notamment aux locations de courte durée. Le recours à une plateforme comme Airbnb ne dispense donc pas le locataire d’obtenir l’autorisation requise.

D’autres régimes existent toutefois selon la nature du logement et du bail. Il faut également distinguer l’autorisation du propriétaire des éventuelles formalités administratives applicables aux locations touristiques.

Comment reconnaître une sous-location non autorisée ?

Plusieurs éléments peuvent éveiller les soupçons d’un propriétaire :

une annonce proposant le logement à la location sur une plateforme ;
des commentaires de voyageurs mentionnant leur séjour ;
des rotations fréquentes d’occupants ;
des échanges laissant apparaître l’existence de locations répétées ;
des éléments matériels compatibles avec une occupation temporaire par des tiers.

Aucun de ces indices ne suffit nécessairement, à lui seul, à établir toutes les circonstances de la sous-location.

Une annonce peut notamment être ancienne, inexacte ou ne pas correspondre à une location effectivement réalisée. Le bailleur doit donc chercher à documenter les faits pertinents avant d’engager une démarche.

Comment prouver une sous-location illicite ?

Réaliser un constat Internet

Lorsqu’un logement apparaît sur une plateforme de location, le commissaire de justice peut constater les éléments accessibles en ligne dans le cadre de sa mission.

Il peut notamment relever le contenu d’une annonce, les caractéristiques du logement présentées, les tarifs affichés ou certains commentaires visibles. Le périmètre du constat dépend des informations effectivement accessibles au moment de l’intervention.

Un constat sur les réseaux sociaux et les contenus en ligne peut ainsi contribuer à conserver une trace datée d’informations susceptibles d’être modifiées ou supprimées.

Le constat doit décrire les éléments observés sans présenter comme établis des faits qui ne peuvent pas être directement vérifiés. Une annonce en ligne peut constituer un indice utile, mais elle ne démontre pas automatiquement le nombre de séjours réalisés ni les sommes réellement perçues.

Constater certains éléments sur place

Selon les circonstances, le commissaire de justice peut également constater des faits matériels sur place, dans le respect des règles applicables à l’accès au logement.

Il ne peut pas entrer librement dans un logement loué au seul motif que le propriétaire soupçonne une sous-location. L’intervention doit respecter les droits de l’occupant et les conditions légales d’accès aux lieux.

Lorsque l’accès est possible, le commissaire de justice décrit les éléments qu’il observe personnellement. Il ne peut pas déduire automatiquement de la présence de valises ou de personnes inconnues qu’une sous-location rémunérée a eu lieu.

Rassembler les autres éléments du dossier

Le bailleur peut compléter le constat avec les documents dont il dispose : échanges avec le locataire, informations communiquées par la plateforme, témoignages ou justificatifs obtenus dans un cadre licite.

Ces éléments peuvent aider à préciser la durée de la sous-location, son caractère répété et les éventuels revenus générés.

Cette démarche est importante si le propriétaire souhaite ensuite demander la résiliation du bail ou la restitution des sous-loyers.

Quels sont les recours du bailleur en cas de sous-location illicite ?

Les conséquences dépendent notamment du bail, des faits établis et de la procédure engagée.

Demander la résiliation du bail

Une sous-location non autorisée peut constituer un manquement aux obligations du locataire. Le bailleur peut alors envisager une action en résiliation du bail.

La rupture du contrat n’est toutefois pas automatique. Selon la situation, le propriétaire doit engager les démarches adaptées et, lorsque cela est nécessaire, saisir le juge.

Il ne peut pas procéder lui-même à l’expulsion du locataire ni changer les serrures pour reprendre le logement.

Réclamer la restitution des sous-loyers

La jurisprudence reconnaît au propriétaire, sous certaines conditions, le droit d’obtenir la restitution des sous-loyers perçus dans le cadre d’une sous-location non autorisée.

Dans un arrêt du 12 septembre 2019, la Cour de cassation a jugé que les sous-loyers perçus par le locataire constituaient, sauf autorisation du bailleur, des fruits civils appartenant au propriétaire par accession.

Le bailleur doit néanmoins pouvoir justifier sa demande et établir les sommes concernées. Un constat peut contribuer à documenter la situation, mais il ne suffit pas nécessairement à déterminer le montant total des revenus perçus.

Demander réparation d’un préjudice

Si la sous-location a causé un préjudice au bailleur, celui-ci peut également examiner la possibilité de demander une indemnisation.

Il doit alors établir les éléments permettant de justifier sa demande. Les dégradations éventuelles, les frais engagés et les autres conséquences de la situation doivent être appréciés au regard des faits et des règles applicables.

Le rôle du commissaire de justice dans les démarches du bailleur

Le commissaire de justice peut intervenir à plusieurs étapes du dossier, selon la mission qui lui est confiée.

Il peut notamment :

constater des éléments accessibles sur une plateforme en ligne ;
documenter certains faits matériels sur place, lorsque les conditions d’accès le permettent ;
signifier un acte ou une décision de justice ;
intervenir dans le cadre de l’exécution d’une décision, dans les conditions prévues par la loi.

Le constat permet de conserver une trace des faits observés. Il ne détermine pas, à lui seul, si la sous-location est juridiquement illicite, si le bail doit être résilié ou quelle somme le locataire doit restituer.

Ces questions relèvent de l’analyse juridique du dossier et, en cas de contentieux, de l’appréciation du juge.

Que faire si vous suspectez une sous-location illicite ?

Le bailleur a intérêt à agir avec méthode. Il peut commencer par conserver les informations accessibles et les échanges pertinents, sans tenter d’accéder au logement en dehors des conditions légales.

Si les indices sont sérieux, une intervention du commissaire de justice peut aider à documenter la situation avant que les annonces ou les autres éléments disponibles ne disparaissent.

Le propriétaire pourra ensuite examiner les suites adaptées à son dossier : démarche amiable, mise en demeure ou action judiciaire. Le choix dépendra notamment des preuves recueillies, des clauses du bail et des objectifs poursuivis.

À retenir

Une sous-location non autorisée peut avoir des conséquences importantes pour le locataire et ouvrir plusieurs voies de recours au bailleur.

Le commissaire de justice peut contribuer à établir la preuve en constatant des annonces en ligne ou certains faits matériels, dans le respect des droits de chacun.

Le constat ne remplace ni l’analyse juridique ni une décision de justice. Il permet avant tout de conserver des éléments précis pour étayer les démarches du propriétaire.

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État des lieux par commissaire de justice : quel intérêt pour le bailleur et le locataire ?

Un état des lieux par commissaire de justice permet de décrire précisément l’état d’un logement à l’entrée ou à la sortie du locataire. Cette intervention peut s’avérer utile lorsque le bailleur et le locataire ne parviennent pas à établir un document à l’amiable ou lorsqu’un désaccord risque de survenir.

Murs, sols, équipements, traces d’humidité ou dégradations : le commissaire de justice décrit les éléments qu’il observe. Son procès-verbal permet ensuite de conserver une trace datée de l’état du bien.

Pour le propriétaire comme pour le locataire, cette démarche contribue à clarifier la situation et à prévenir certains litiges.

Qu’est-ce qu’un état des lieux par commissaire de justice ?

L’état des lieux décrit le logement et ses équipements à un moment précis. Le bailleur et le locataire le réalisent généralement ensemble, à l’entrée puis à la sortie du logement.

Lorsqu’ils ne parviennent pas à établir ce document à l’amiable, un commissaire de justice peut intervenir dans les conditions prévues par la loi.

Pendant sa visite, il examine les différentes pièces et relève notamment :

l’état des murs, des sols et des plafonds ;
les portes, les fenêtres et les fermetures ;
les équipements et les installations visibles ;
les éventuelles dégradations ;
les traces d’humidité ou autres désordres apparents ;
les relevés de compteurs, lorsque la situation le nécessite.

Il peut également intégrer des photographies pour illustrer ses observations.

Le commissaire de justice consigne ses constatations dans un procès-verbal. Il décrit les faits observés sans attribuer automatiquement la responsabilité des éventuelles dégradations à l’une des parties.

Pourquoi faire appel à un commissaire de justice pour un état des lieux ?

Un état des lieux précis permet de comparer l’état du logement au début et à la fin de la location. Cette comparaison joue un rôle important lorsqu’un désaccord apparaît.

Par exemple, le bailleur découvre une porte endommagée après le départ du locataire. L’état des lieux d’entrée permet de vérifier si le document mentionnait déjà cette dégradation.

À l’inverse, un locataire peut contester l’imputation de réparations qui correspondent à des défauts déjà présents à son arrivée.

Dans ces situations, le procès-verbal apporte une description détaillée de l’état du bien au moment de l’intervention.

Le constat ne règle pas automatiquement le litige. En revanche, il fournit un élément de preuve utile pour examiner les faits.

Dans quels cas demander un état des lieux par commissaire de justice ?

Plusieurs situations peuvent justifier cette intervention.

En cas de désaccord entre le bailleur et le locataire

Les parties peuvent ne pas s’entendre sur l’état du logement, la description d’une dégradation ou la manière de remplir l’état des lieux.

Si elles ne parviennent pas à établir le document à l’amiable, le commissaire de justice peut intervenir dans le cadre légal applicable.

Lorsqu’une partie ne coopère pas

L’absence d’une partie ou son refus de participer peut compliquer l’établissement de l’état des lieux.

Dans une location d’habitation soumise à la loi du 6 juillet 1989, lorsque les parties ne peuvent pas établir l’état des lieux dans les conditions amiables prévues par la loi, l’une d’elles peut demander l’intervention d’un commissaire de justice.

Celui-ci doit alors prévenir les parties au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Lorsque le logement présente des dégradations importantes

Un logement peut présenter des dommages ou des désordres qui nécessitent une description particulièrement précise.

Le commissaire de justice peut notamment relever l’état des revêtements, des équipements et des éléments visibles du logement.

Ses constatations peuvent aider les parties à examiner la situation. Elles ne suffisent toutefois pas toujours à déterminer l’origine d’un dommage ni à établir la responsabilité de chacun.

Comment se déroule l’intervention ?

L’intervention suit plusieurs étapes.

1. La demande d’intervention

Le bailleur ou le locataire contacte un commissaire de justice et explique la situation. L’étude précise les modalités de son intervention et les éléments à examiner.

2. L’information des parties

Dans le cadre d’un état des lieux locatif relevant de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, le commissaire de justice avise les parties au moins sept jours avant son intervention, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

3. La visite du logement

Le commissaire de justice examine les lieux et décrit les éléments qu’il constate. Il relève les éventuelles dégradations et peut prendre des photographies pour illustrer ses observations.

4. La rédaction du procès-verbal

Le commissaire de justice rassemble ses constatations dans un procès-verbal daté. Ce document permet de conserver une description précise de l’état du logement au moment de la visite.

Les parties peuvent ensuite s’y référer en cas de désaccord.

Qui paie l’état des lieux réalisé par un commissaire de justice ?

Pour une location d’habitation soumise à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, la loi prévoit un partage des frais par moitié entre le bailleur et le locataire lorsque le commissaire de justice intervient parce que les parties n’ont pas pu établir l’état des lieux à l’amiable.

Le tarif applicable est réglementé. Les parties ne choisissent donc pas librement le montant des frais dans ce cadre.

Il faut toutefois distinguer cette situation des autres types de location, notamment certains baux commerciaux ou professionnels, qui obéissent à des règles différentes.

Avant l’intervention, il est donc utile de préciser la nature du bail afin de déterminer le régime applicable.

Quelle est la valeur juridique de l’état des lieux ?

Un état des lieux établi par un commissaire de justice bénéficie du cadre attaché à ses constatations professionnelles. Il ne constitue cependant pas une preuve automatiquement incontestable de tous les éléments d’un litige.

Le procès-verbal décrit les faits que le commissaire de justice a personnellement observés. Le juge peut ensuite examiner ce document avec les autres éléments du dossier.

Par ailleurs, le constat ne détermine pas à lui seul la responsabilité du locataire ou du bailleur. Il ne permet pas non plus d’assimiler systématiquement toute dégradation à une faute du locataire.

L’analyse doit notamment tenir compte de l’état initial du logement, de son état à la sortie, de la vétusté et des obligations respectives des parties.

Que se passe-t-il en l’absence d’état des lieux ?

L’absence d’état des lieux peut compliquer la résolution d’un différend, notamment lorsqu’une partie réclame le paiement de réparations.

L’article 1731 du Code civil prévoit une présomption selon laquelle, en l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cette règle connaît toutefois des exceptions.

En particulier, l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que cette présomption ne peut pas être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux ou à la remise d’un exemplaire à l’autre partie.

Il est donc préférable de documenter l’état du logement dès l’entrée dans les lieux, puis lors de sa restitution.

État des lieux d’entrée et de sortie : pourquoi les comparer ?

L’état des lieux d’entrée constitue le point de référence pour examiner l’état du logement au départ du locataire.

À la sortie, les parties peuvent comparer les deux documents afin de repérer les différences. Cette comparaison aide à distinguer les dégradations éventuellement apparues pendant la location des défauts déjà présents.

Elle doit également tenir compte de la vétusté et de l’usure normale liée à l’utilisation du logement.

Le bailleur ne peut donc pas imputer automatiquement au locataire toutes les différences constatées entre les deux états des lieux.

Lorsque les parties contestent l’origine ou l’imputabilité de certains dommages, les documents disponibles peuvent contribuer à éclairer leur analyse.

À retenir

L’état des lieux par commissaire de justice permet de décrire précisément l’état d’un logement et de conserver une trace datée des constatations.

Cette intervention peut être particulièrement utile lorsque le bailleur et le locataire ne parviennent pas à établir un état des lieux à l’amiable.

Le procès-verbal ne rend pas tous les désaccords impossibles, mais il fournit un élément de preuve professionnel pour examiner les faits.

Pour les deux parties, un état des lieux précis constitue ainsi un outil utile pour prévenir les litiges et clarifier les conditions de restitution du logement.