État des lieux par commissaire de justice : quel intérêt pour le bailleur et le locataire ?

Un état des lieux par commissaire de justice permet de décrire précisément l’état d’un logement à l’entrée ou à la sortie du locataire. Cette intervention peut s’avérer utile lorsque le bailleur et le locataire ne parviennent pas à établir un document à l’amiable ou lorsqu’un désaccord risque de survenir.

Murs, sols, équipements, traces d’humidité ou dégradations : le commissaire de justice décrit les éléments qu’il observe. Son procès-verbal permet ensuite de conserver une trace datée de l’état du bien.

Pour le propriétaire comme pour le locataire, cette démarche contribue à clarifier la situation et à prévenir certains litiges.

Qu’est-ce qu’un état des lieux par commissaire de justice ?

L’état des lieux décrit le logement et ses équipements à un moment précis. Le bailleur et le locataire le réalisent généralement ensemble, à l’entrée puis à la sortie du logement.

Lorsqu’ils ne parviennent pas à établir ce document à l’amiable, un commissaire de justice peut intervenir dans les conditions prévues par la loi.

Pendant sa visite, il examine les différentes pièces et relève notamment :

• l’état des murs, des sols et des plafonds ;
• les portes, les fenêtres et les fermetures ;
• les équipements et les installations visibles ;
• les éventuelles dégradations ;
• les traces d’humidité ou autres désordres apparents ;
• les relevés de compteurs, lorsque la situation le nécessite.

Il peut également intégrer des photographies pour illustrer ses observations.

Le commissaire de justice consigne ses constatations dans un procès-verbal. Il décrit les faits observés sans attribuer automatiquement la responsabilité des éventuelles dégradations à l’une des parties.

Pourquoi faire appel à un commissaire de justice pour un état des lieux ?

Un état des lieux précis permet de comparer l’état du logement au début et à la fin de la location. Cette comparaison joue un rôle important lorsqu’un désaccord apparaît.

Par exemple, le bailleur découvre une porte endommagée après le départ du locataire. L’état des lieux d’entrée permet de vérifier si le document mentionnait déjà cette dégradation.

À l’inverse, un locataire peut contester l’imputation de réparations qui correspondent à des défauts déjà présents à son arrivée.

Dans ces situations, le procès-verbal apporte une description détaillée de l’état du bien au moment de l’intervention.

Le constat ne règle pas automatiquement le litige. En revanche, il fournit un élément de preuve utile pour examiner les faits.

Dans quels cas demander un état des lieux par commissaire de justice ?

Plusieurs situations peuvent justifier cette intervention.

En cas de désaccord entre le bailleur et le locataire

Les parties peuvent ne pas s’entendre sur l’état du logement, la description d’une dégradation ou la manière de remplir l’état des lieux.

Si elles ne parviennent pas à établir le document à l’amiable, le commissaire de justice peut intervenir dans le cadre légal applicable.

Lorsqu’une partie ne coopère pas

L’absence d’une partie ou son refus de participer peut compliquer l’établissement de l’état des lieux.

Dans une location d’habitation soumise à la loi du 6 juillet 1989, lorsque les parties ne peuvent pas établir l’état des lieux dans les conditions amiables prévues par la loi, l’une d’elles peut demander l’intervention d’un commissaire de justice.

Celui-ci doit alors prévenir les parties au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Lorsque le logement présente des dégradations importantes

Un logement peut présenter des dommages ou des désordres qui nécessitent une description particulièrement précise.

Le commissaire de justice peut notamment relever l’état des revêtements, des équipements et des éléments visibles du logement.

Ses constatations peuvent aider les parties à examiner la situation. Elles ne suffisent toutefois pas toujours à déterminer l’origine d’un dommage ni à établir la responsabilité de chacun.

Comment se déroule l’intervention ?

L’intervention suit plusieurs étapes.

1. La demande d’intervention

Le bailleur ou le locataire contacte un commissaire de justice et explique la situation. L’étude précise les modalités de son intervention et les éléments à examiner.

2. L’information des parties

Dans le cadre d’un état des lieux locatif relevant de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, le commissaire de justice avise les parties au moins sept jours avant son intervention, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

3. La visite du logement

Le commissaire de justice examine les lieux et décrit les éléments qu’il constate. Il relève les éventuelles dégradations et peut prendre des photographies pour illustrer ses observations.

4. La rédaction du procès-verbal

Le commissaire de justice rassemble ses constatations dans un procès-verbal daté. Ce document permet de conserver une description précise de l’état du logement au moment de la visite.

Les parties peuvent ensuite s’y référer en cas de désaccord.

Qui paie l’état des lieux réalisé par un commissaire de justice ?

Pour une location d’habitation soumise à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, la loi prévoit un partage des frais par moitié entre le bailleur et le locataire lorsque le commissaire de justice intervient parce que les parties n’ont pas pu établir l’état des lieux à l’amiable.

Le tarif applicable est réglementé. Les parties ne choisissent donc pas librement le montant des frais dans ce cadre.

Il faut toutefois distinguer cette situation des autres types de location, notamment certains baux commerciaux ou professionnels, qui obéissent à des règles différentes.

Avant l’intervention, il est donc utile de préciser la nature du bail afin de déterminer le régime applicable.

Quelle est la valeur juridique de l’état des lieux ?

Un état des lieux établi par un commissaire de justice bénéficie du cadre attaché à ses constatations professionnelles. Il ne constitue cependant pas une preuve automatiquement incontestable de tous les éléments d’un litige.

Le procès-verbal décrit les faits que le commissaire de justice a personnellement observés. Le juge peut ensuite examiner ce document avec les autres éléments du dossier.

Par ailleurs, le constat ne détermine pas à lui seul la responsabilité du locataire ou du bailleur. Il ne permet pas non plus d’assimiler systématiquement toute dégradation à une faute du locataire.

L’analyse doit notamment tenir compte de l’état initial du logement, de son état à la sortie, de la vétusté et des obligations respectives des parties.

Que se passe-t-il en l’absence d’état des lieux ?

L’absence d’état des lieux peut compliquer la résolution d’un différend, notamment lorsqu’une partie réclame le paiement de réparations.

L’article 1731 du Code civil prévoit une présomption selon laquelle, en l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cette règle connaît toutefois des exceptions.

En particulier, l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que cette présomption ne peut pas être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux ou à la remise d’un exemplaire à l’autre partie.

Il est donc préférable de documenter l’état du logement dès l’entrée dans les lieux, puis lors de sa restitution.

État des lieux d’entrée et de sortie : pourquoi les comparer ?

L’état des lieux d’entrée constitue le point de référence pour examiner l’état du logement au départ du locataire.

À la sortie, les parties peuvent comparer les deux documents afin de repérer les différences. Cette comparaison aide à distinguer les dégradations éventuellement apparues pendant la location des défauts déjà présents.

Elle doit également tenir compte de la vétusté et de l’usure normale liée à l’utilisation du logement.

Le bailleur ne peut donc pas imputer automatiquement au locataire toutes les différences constatées entre les deux états des lieux.

Lorsque les parties contestent l’origine ou l’imputabilité de certains dommages, les documents disponibles peuvent contribuer à éclairer leur analyse.

À retenir

L’état des lieux par commissaire de justice permet de décrire précisément l’état d’un logement et de conserver une trace datée des constatations.

Cette intervention peut être particulièrement utile lorsque le bailleur et le locataire ne parviennent pas à établir un état des lieux à l’amiable.

Le procès-verbal ne rend pas tous les désaccords impossibles, mais il fournit un élément de preuve professionnel pour examiner les faits.

Pour les deux parties, un état des lieux précis constitue ainsi un outil utile pour prévenir les litiges et clarifier les conditions de restitution du logement.